Kratkotrajni najem v Sloveniji: Zakon o gostinstvu (ZGos-1)
Zakon o gostinstvu (ZGos-1) se uporablja od 1. 1. 2026. Sobodajalec lahko stanovanja odda v kratkotrajni najem največ 180 dni v koledarskem letu, za stanovanje v stavbi z drugimi lastniki potrebuje njihovo soglasje, v vsakem oglasu pa mora biti identifikacijska številka iz registra. Od 1. 1. 2027 se stanovanje v občini z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema lahko odda v kratkotrajni najem največ 60 dni v koledarskem letu.
Nazadnje preverjeno: 16. 9. 2026
Ključni podatki
| Podatek | Vrednost | Pravna podlaga |
|---|---|---|
| Zakon o gostinstvu (ZGos-1) se uporablja od | 1. 1. 2026VirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 48. člen | ZGos-1, 48. člen |
| Dnevi kratkotrajnega najema za sobodajalca, za vsa njegova stanovanja skupaj | 180 dni v koledarskem letuVirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 5. odstavek 5. člena | ZGos-1, 5. odstavek 5. člena |
| Omejitve dni v občinah s seznama se uporabljajo od | 1. 1. 2027VirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 22. člen; sklep ministrov, Uradni list RS, št. 546/26 | ZGos-1, 22. člen; sklep ministrov, Uradni list RS, št. 546/26 |
| Dnevi kratkotrajnega najema na stanovanje v občini z visokim tveganjem | 60 dni v koledarskem letuVirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 6. odstavek 22. člena | ZGos-1, 6. odstavek 22. člena |
| Soglasje etažnih lastnikov v stavbi | V tri- in večstanovanjski stavbi: soglasje solastnikov z več kot 75 % solastniških deležev, med njimi vseh etažnih lastnikov, katerih deli stavbe mejijo na stanovanje s steno, tlemi ali stropom. V dvostanovanjski stavbi: soglasje vseh solastnikov stavbe.VirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 4. odstavek 20. člena | ZGos-1, 4. odstavek 20. člena |
| Število gostov v stanovanju | Največ 15, z vsaj 8 m² uporabne površine na gostaVirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 4. odstavek 21. člena | ZGos-1, 4. odstavek 21. člena |
| Globa za sobodajalca, ki stanovanje odda v kratkotrajni najem brez vpisa v register ali brez soglasja | 2.000 € – 12.000 €VirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 37. člen | ZGos-1, 37. člen |
| Globa za sobodajalca, ki preseže omejitev dni ali oglašuje brez identifikacijske številke | 1.000 € – 4.500 €VirNazadnje preverjeno: 16. 9. 2026ZGos-1, 36. člen | ZGos-1, 36. člen |
Stanje: odlog je napovedan, a ne velja
Državni zbor je sprejel interventni zakon (ZIURS), ki bi omejitve kratkotrajnega najema iz ZGos-1 odložil do konca leta 2026. Ta zakon ne velja: v Uradnem listu ni bil objavljen, Ustavno sodišče pa je 24. julija 2026 dopustilo referendum o njem. Dokler ni objavljen, se ZGos-1 uporablja, kot je zapisan.
Zaradi napovedanega zakona AJPES nove aplikacije za register še ni odprl, register nastanitvenih obratov pa vodi kot doslej. Pravila vsak mesec ponovno preverimo v uradnih virih.
Vpis v register pred prvim gostom
Vsako stanovanje mora biti pred prvim gostom vpisano v register nastanitvenih obratov (RNO), ki ga vodi AJPES; ob vpisu dobi identifikacijsko številko nastanitvenega obrata. Številka mora biti navedena v vsakem oglasu in v vsaki pogodbi, sklenjeni na daljavo, tudi na spletnih platformah.
Spremembe vpisanih podatkov je treba sporočiti v 15 dneh.
Omejitve dni
Sobodajalec lahko stanovanja skupaj odda v kratkotrajni najem največ 180 dni v koledarskem letu. Dan se šteje, če v vsaj enem stanovanju prenoči vsaj en gost; dan odhoda se ne šteje.
Od 1. 1. 2027 se vsako stanovanje v občini s seznama občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema lahko odda v kratkotrajni najem največ 60 dni v koledarskem letu. Občina s seznama lahko določi svojo omejitev med 30 in 270 dnevi, vsaka druga občina pa omejitev najmanj 60 dni. Splošni akt občine, sprejet do 31. oktobra, se uporablja od začetka naslednjega koledarskega leta.
Soglasje drugih lastnikov
V tri- in večstanovanjski stavbi: soglasje solastnikov z več kot 75 % solastniških deležev, med njimi vseh etažnih lastnikov, katerih deli stavbe mejijo na stanovanje s steno, tlemi ali stropom. V dvostanovanjski stavbi: soglasje vseh solastnikov stavbe.
Soglasje se pridobi po postopku, ki ga za posle upravljanja večstanovanjske stavbe določa Stanovanjski zakon (SZ-1), velja tri leta in preneha, če se lastnik stanovanja zamenja. Datum začetka najema se objavi na oglasni deski stavbe, na vrata stanovanja pa se namesti standardizirana nalepka. Soglasja, pridobljena po prejšnjih pravilih, veljajo do 31. decembra 2026 oziroma tri leta od pridobitve, če je ta rok daljši.
Globe
Oddajanje v kratkotrajni najem brez vpisa v register ali brez potrebnega soglasja je najtežji prekršek po ZGos-1: za sobodajalca 2.000 € – 12.000 €, inšpektor pa lahko najem prepove brez predhodnega roka za odpravo nepravilnosti.
Prekoračitev omejitve dni ali oglaševanje brez identifikacijske številke je težji prekršek: za sobodajalca 1.000 € – 4.500 €.